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Ungenutztes Potential  Im Büro- Und Verwaltungsbau

Hybride Bauweise ermöglicht verstärkten Einsatz von Holz

Von Colin A. Halford, Referent im Bereich der strategischen Geschäftsfeldentwicklung, Dr. Jan L. Wenker, Projektleiter Forschung, Entwicklung, Innovation (beide Brüninghoff) und Dr. Udo Mantau, INFRO e.K. zuvor Professor für Ökonomie der Forst- und Holzwirtschaft an der Universität Hamburg.

Eine hybride Bauweise kombiniert unterschiedliche Baumaterialien in einem konstruktiven Bauteil oder – bei Betrachtung des ganzen Gebäudes – im Tragwerk. Die Hybridbauweise macht sich dabei die positiven Eigenschaften der verschiedenen Materialien durch gezielte Kombination zunutze. Insbesondere durch den verstärkten Einsatz von Holz – auch in mehrgeschossigen Gebäuden – wird sie zur nachhaltigen Alternative zur konventionellen Bauweise. Für eine zielgerichtete Vermarktung stehen bauausführende Unternehmen und Architekten vor der Aufgabe, Kundengruppen zu identifizieren und die Möglichkeiten der Bauweise zu kommunizieren. Eine aktuelle Studie, durchgeführt von Brüninghoff in Zusammenarbeit mit der Universität Hamburg und der Heinze Marktforschung, widmet sich nun den Potentialen im Büro- und Verwaltungsbau.

Hybridbau beschreibt – sowohl auf Gebäude- als auch auf Bauteilebene – die Kombination unterschiedlicher Materialien zu einem konstruktiven Verbund. Vorrangig wird Holz mit Beton beziehungsweise Stahlbeton zusammengebracht. Die teilweise gegensätzlichen Eigenschaften sollen sich dabei so ergänzen, dass die positiven Merkmale der Baustoffe zur Entfaltung kommen und negative abgeschwächt werden. Holz spielt in diesem Kontext eine besondere Rolle: So bietet der nachwachsende, natürliche Rohstoff nicht nur eine hohe Zugfestigkeit – bei vergleichsweise geringem Gewicht – sondern substituiert in der hybriden Konstruktion mineralische Baustoffe und Stahl. Zusätzlich wird im Holz – im Gegensatz zu anorganischen Baustoffen – innerhalb der Nutzungsphase Kohlenstoff gespeichert, der während des Wachstums der Bäume durch Umwandlung von Kohlenstoffdioxid im Holz eingelagert wurde. Die Substitution mineralischer Baustoffe und die Speicherung von Kohlenstoff bewirken einen positiven Beitrag zum Klimaschutz. Diese beiden Aspekte sind in den vergangenen Jahren auch zu einem zentralen politischen Argument für die verstärkte stoffliche Nutzung von Holz geworden – wie auch die Anpassungen einiger Landesbauordnungen zeigen. Dennoch bleibt das Potential des Baustoffes in weiten Bereichen ungenutzt – so auch im Büro- und Verwaltungsbau.

Heterogener Markt
Der Markt für Büro- und Verwaltungsgebäude ist sowohl räumlich als auch branchenabhängig differenziert zu betrachten. Neben der generellen konjunkturellen Lage wird er geprägt von einer polyzentrischen räumlichen Aufteilung sowie von langfristigen Trends wie beispielsweise der Digitalisierung. Letztere wirkt sich je nach Branche sehr unterschiedlich auf die Beschäftigungszahlen aus. Ein weiterer Einflussfaktor ist der Fachkräftemangel, der sich in vielen Bereichen abzeichnet und zu einer verstärkten Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen im Kontext eines stärker werdenden Employer-Branding führt. Die Top-Standorte in Deutschland sind von der Knappheit geeigneter Bauflächen geprägt – anderenorts machen hohe Leerstandsquoten weitere Baumaßnahmen obsolet.

Die von der Bulwiengesa AG als die 21 bedeutendsten Bürostandorte identifizierten Städte kamen im Jahr 2016 nach Zahlen des statistischen Bundesamtes gemeinsam auf einen Anteil von rund 40 Prozent der bundesweit neu errichteten Bürogebäude. Vergleicht man 2015 und 2016, kam es bei den Städten mit der meisten Bürobautätigkeit zu enormen Verschiebungen. Eine Konzentration auf einzelne Städte kann für Bauunternehmen und Architekten somit kurzfristig sehr erfolgreich sein – birgt jedoch auch das Risiko, dass es in diesen räumlich eng eingegrenzten Märkten Perioden mit sehr geringem Baugeschehen geben kann.

Betrachtet man deutschlandweit die Entwicklung im Büromarkt in den vergangenen zehn Jahren, war entsprechend des statistischen Bundesamtes die Anzahl fertiggestellter Bürogebäude minimal rückläufig und auch das gesamte Volumen der im Jahr 2017 fertiggestellten Gebäude war nahezu vergleichbar mit dem Wert im Jahr 2007. Die veranschlagten Kosten der Gebäude liegen jedoch deutlich über dem Vergleichswert – selbst unter Berücksichtigung des Verbraucherpreisindex. Daraus lässt sich schließen, dass bei einem verknappten Flächenangebot an nachgefragten Standorten die Bereitschaft steigt, mehr Geld für hochwertigere Gebäude zu investieren.

Primäre Baustoffe: Holzverwendung ausbaufähig
Betrachtet man Zahlen aus der offiziellen Baustatistik des statistischen Bundesamtes, so kommt Holz derzeit als überwiegend verwendeter Baustoff vor allem bei kleineren Gebäudegrößen zum Einsatz – insbesondere Wohngebäude weisen hier einen hohen Anteil auf. Auch wenn Büro- und Verwaltungsgebäude zu den wohnähnlichen Betriebsgebäuden zählen, fällt der Anteil der Bauvorhaben, bei denen Holz überwiegend verwendet wird, hier mit rund zehn Prozent deutlich geringer aus als bei Wohngebäuden. Bei Letzteren beläuft sich dieser Wert – oftmals als Holzbauquote bezeichnet – im bundesweiten Durchschnitt auf 17 Prozent. Betrachtet man den umbauten Raum von neu errichteten Büro- und Verwaltungsgebäuden, so beträgt der Anteil von Holz als überwiegend verwendetem Baustoff jedoch lediglich zwei Prozent. Holz als primär verwendeter Baustoff ist damit deutlich seltener als beispielsweise Stahlbeton – dieser ist bei fast 40 Prozent der Bürogebäude das überwiegend verwendete Material. Dies lässt sich unter anderem mit den gesetzlichen Anforderungen an den Brandschutz erklären, die im mehrgeschossigen Bau zu einem Hemmnis für den Einsatz von Holz werden können. Die Hybridbauweise bietet im Kontext dieser Herausforderung die Möglichkeit, Holz auch bei größeren Gebäudedimensionen in Kombination mit anderen Baustoffen einzusetzen – und so die Brandschutzanforderungen einzuhalten. Es ergibt sich somit ein hohes Potential, den Anteil von Holz als Baumaterial bei Bürogebäuden auszubauen. Dafür spricht auch, dass Bürogebäude meist über sich wiederholende Geschosse und Grundrisse verfügen. Eine Vorfertigung einzelner Bauteile ist daher für die Errichtung von Bürogebäuden äußerst interessant – für die Holz- oder Holz-Hybridbauweise wiederum prädestiniert ist.

Steigende Tendenz
Gemäß der aktuell von Brüninghoff gemeinsam mit der Universität Hamburg und der Heinze Marktforschung durchgeführten Studie, bei der 128 Planer und Architekten befragt wurden, haben die Befragungsteilnehmer rund acht Prozent ihrer neu errichteten Büro- und Verwaltungsgebäude in Holz-Hybridbauweise realisiert – hochgerechnet auf die Bautätigkeit in der Bundesrepublik im Jahr 2017 hätte dies etwas 140 Gebäuden entsprochen. Zu erwarten ist jedoch, dass dieser Anteil wachsen wird. Denn nur circa 10 Prozent der befragten Personen schätzen die Hybridbauweise als schlecht geeignet für die Realisierung von Bürogebäuden ein – dem gegenüber stehen 56 Prozent, welche die Bauweise als gut geeignet ansehen. Zwei Peaks waren bei den Ergebnissen auffällig: Zum einen die hohe Anzahl der Teilnehmer, welche eine sehr gute Eignung der Bauweise sehen – unter ihnen auffallend viele, die bereits eigene Erfahrung mit der Hybridbauweise gesammelt hatten. Zum anderen die hohe Anzahl derer, die dem Thema neutral gegenüberstehen. Möglicherweise waren bei dieser Gruppe noch keine Berührungspunkte mit der Bauweise vorhanden.

Als positive Merkmale der Hybridbauweise wurden unter anderem eine kurze und weitestgehend witterungsunabhängige Bauzeit sowie hohe Oberflächenqualitäten und Maßhaltigkeit von den befragten Architekten identifiziert, die stark mit der Vorfertigung im Zusammenhang stehen und für Bauherren von großer Bedeutung sind. Weitere Punkte waren die gute Raumluftqualität, ein hoher visueller und thermischer Komfort sowie die Verwendung schadstoffarmer beziehungsweise -freier Baumaterialien. Um auch Bauherren von der Hybridbauweise zu überzeugen, wären diese positiven Merkmale in der Kommunikation hilfreich.

Auch wenn insgesamt eine positive Grundhaltung bei den befragten Architekten festzustellen ist, lassen sich auch Hemmnisse identifizieren, die unter anderem in fehlendem Wissen begründet werden. Dies betrifft alle am Bau beteiligte Akteure – insbesondere jedoch den Bauherrn. Ein weiterer Punkt, der für Unsicherheit sorgt, ist das Thema Brandschutz. Den Brandschutz in einer Hybridbauweise sehen über die Hälfte der befragten Personen kritisch. Aus Sicht von Anbietern der Holz- und Hybridbauweise lässt dies die Schlussfolgerung zu, dass auch in der Kommunikation verstärkt auf die Berechenbarkeit des Brandverhaltens von Holz eingegangen werden sollte. Das Verfahren der Heißbemessung lässt sich durchführen, bei der die berechnete Abbrandschicht den Querschnitten hinzugerechnet wird. Schließlich kann Holz bei entsprechender Dimensionierung somit auch im Brandfall überzeugen. Auch der Aspekt, dass die hybride Bauweise durch Materialkombinationen mit nichtbrennbaren Baustoffen gekennzeichnet ist, die ebenfalls positiv in das Brandschutzkonzept eingebracht werden können, scheint in diesem Zusammenhang noch nicht umfänglich bei den befragten Architekten und Planern bekannt zu sein. Die anhand der Befragung festgestellte Divergenz lässt sich wohl teilweise auch auf das Informationsdefizit zurückführen.

Chancen nutzen
Das hohe Potential, welches eine hybride Bauweise bietet, wird von vielen am Bau Beteiligten noch verkannt – teils aus mangelnder Erfahrung, teils aufgrund fehlender Informationen. Diese aus der Architektenbefragung gewonnene Erkenntnis lässt die Notwendigkeit erkennen, über die Hybridbauweise intensiver zu kommunizieren. Es gilt somit, die Informationslücke weiter zu schließen und die Vorteile der Hybridbauweise zielgruppenorientiert aufzubereiten. Für Planende, Architekten und bauausführende Unternehmen, die bereits positive Erfahrungen gesammelt haben, heißt dies auch, dass erfolgreiche Projekte in die Öffentlichkeit getragen werden sollten – und dass der Kommunikationsbedarf bei Projekten in hybrider Bauweise hoch ist. Zugleich bietet eine verstärkte Konzentration auf diese Bauweise die Möglichkeit, sich in einem heterogenen, wachsenden Markt als Anbieter zukunftsweisender Projekte zu positionieren.

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Hybridbau beschreibt – sowohl auf Gebäude- als auch auf Bauteilebene – die Kombination unterschiedlicher Materialien zu einem konstruktiven Verbund. Vorrangig wird Holz mit Beton beziehungsweise Stahlbeton zusammengebracht. Abbildung: Brüninghoff
Die 21 bedeutendsten Bürostandorte kamen im Jahr 2016 gemeinsam auf einen Anteil von rund 40 Prozent der bundesweit neu errichteten Bürogebäude. (Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2018) Abbildung: Brüninghoff
Auch wenn Büro- und Verwaltungsgebäude zu den wohnähnlichen Betriebsgebäuden zählen, fällt der Anteil der Bauvorhaben, bei denen Holz überwiegend verwendet wird, hier mit rund zehn Prozent deutlich geringer aus als bei Wohngebäuden. Bei Letzteren beläuft sich dieser Wert – oftmals als Holzbauquote bezeichnet – auf 17 Prozent. (Quelle: Errechnet aus Daten das Statistischen Bundesamtes 2018) Grafik: Brüninghoff
Lediglich knapp 10 Prozent der Befragungsteilnehmer sehen die Hybridbauweise als schlecht geeignet für die Errichtung von Bürogebäuden an, während rund 56 Prozent diese als gut geeignet einschätzen. (Quelle: Brüninghoff – Architektenbefragung 2018) Abbildung: Brüninghoff
Eine hybride Bauweise kombiniert unterschiedliche Baumaterialien im Tragwerk beziehungsweise in konstruktiven Bauteilen. Insbesondere durch den verstärkten Einsatz von Holz – auch in mehrgeschossigen Gebäuden – wird sie zur nachhaltigen Alternative zur konventionellen Bauweise. Abbildung: Brüninghoff
Betrachtet man deutschlandweit die Entwicklung im Büromarkt in den vergangenen zehn Jahren, war das Volumen der im Jahr 2017 fertiggestellten Gebäude nahezu vergleichbar mit dem Wert im Jahr 2007. Die veranschlagten Kosten der Gebäude liegen jedoch deutlich über dem Vergleichswert – selbst unter Berücksichtigung des Verbraucherpreisindex. (Quelle: Errechnet aus Daten das Statistischen Bundesamtes 2018) Abbildung: Brüninghoff
Beim Vergleich der in den Jahren 2015 und 2016 fertiggestellten Bürogebäude ist festzustellen, dass es bei den aufgeführten A- und B-Städten (nach Bulwiengesa AG) zu teils enormen Verschiebungen von bis zu etwa 400 Prozent kam. (Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2018) Abbildung: Brüninghoff
Die größten Hemmnisse werden in mangelnder Kenntnis beim Bauherrn gesehen. (Quelle: Brüninghoff – Architektenbefragung 2018) Abbildung: Brüninghoff
Haben eine große Bedeutung für die Bauherren von Bürogebäuden: Eine kurze und witterungsunabhängige Bauzeit, Komfortmerkmale sowie die Verwendung schadstoffarmer beziehungsweise -freier Baumaterialien. (Quelle: Brüninghoff – Architektenbefragung 2018) Abbildung: Brüninghoff
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